租期未到，“租住房”成了法拍房

　　10月12日，石嘴山市民刘先生给本报反映了他因为法拍房遇到的烦恼。

　　8年前，刘先生的父母借给朋友100多万元做生意，对方生意失败无力偿还，就把位于银川市兴庆府大院内的一套房“租给”了刘先生父母住，期限20年，用租金抵欠款。租期这么长，刘先生的父母就花钱装修后住了进去，没想到两个月前来了一个陌生人，声称此房已被法院拍卖，他买下来了，让刘先生父母迅速搬家。原来，原房主涉及几起欠款诉讼案，法院确实拍卖了这套房子，新房主没有实地考察就拍到了这套房子，等他上门验房时，才发现里面住着人，而且按合同还要住12年。交涉无果，新房主断水断电断气，逼迫刘先生父母搬走。刘先生父母无奈，只得向法院起诉原房主。

　　无独有偶。10月11日，本报也曾接到一个询问法拍房的热线电话，梁先生为了孩子上学，想在金凤区买学区房。“最近看了一套公寓，价格比市场价低许多，是法拍房，我犹豫了。听说这样的房子有风险，买了之后产生问题怎么办？法院是拍卖方，能承担后果吗？”

　　针对以上两位市民的问题，记者采访了金凤区法院执行局执行二庭副庭长沈天宇。

　　法拍房确实存在风险

　　沈天宇介绍，法拍房并不是大家想象的那样“清澈无纠纷”，也存在诸多风险的。比如：

　　租约和居住权的风险：在法拍房被查封之前，该房产可能已被合法出租给他人占有、使用。根据买卖不破租赁原则，拍卖成交后，如租赁期限尚未届满，法院无权要求承租人搬离涉案房屋，买房人也无此项请求权。另外，根据民法典的相关规定，如果法拍房在查封之前已设立了居住权，在居住权期限届满或居住权人死亡前，法院及买房人均无权要求居住权人从拍卖房产中搬离。

　　抵押的风险：在“两证合一”之前，一套房产会有一个房产证和一个土地证，两个证件可单独设立抵押权，有些买房人只查询了房产的抵押情况，没查询土地的抵押情况，事后容易发生纠纷。

　　室内动产归属不明的风险：有时，拍卖公告中会附加说明，比如本次拍卖不包括室内可移动的动产，有可能导致室内的空调、厨卫、电器等动产权属不确定的风险，建议买房人在竞买前联系法院，明确室内动产的归属。

　　购买法拍房时应注意什么

　　如何避免踩坑呢？沈天宇支招：

　　查清法拍房房屋属性：竞拍前，买房人要查清楚法拍房的使用年限、能否办理产权证、土地性质等。若土地为划拨属性，法拍房可能需补缴土地出让金，该费用最好提前咨询法院或向当地不动产登记中心了解。

　　产权是否涉及二次过户：二次过户指的是法拍房已经过2次交易，这种房子可能需要承担两次过户的税费总和。此外，原房主是否占用房屋的户口、学位，是否影响买受人落户，都需要了解清楚。

　　物业费、水电费、采暖费等费用是否缴清：竞拍房屋时，法院报出的拍卖价通常是“裸价”，买房人除了要向法院支付房款外，可能还要承担一些“隐形”费用，比如原房主拖欠的物业费、水电费、采暖费等，了解上述费用是否缴清，很有必要。

　　实地看房：在购买法拍房前，还应联系法院到现场对房屋结构、户型、质量等进行检查，充分了解，避免盲目。

　　法官提醒，拍卖成交后产生纠纷，当事人可以协商解决；协商不成的，可联系执行法官解决，属于执行法官职权范围内的，执行法官会依职权处理，不属于执行领域的纠纷，当事人可向有管辖权的法院提起诉讼。（记者  李荣华）